Publié le 24 Janvier 2024

La sortie progressive des logements énergivores du marché locatif français commence à produire des effets préoccupants. D'ici à 2034 en effet, les 11 millions de logements les moins économes en énergie du parc français seront progressivement interdits à la location. Cette transition entraîne des conséquences inattendues, certains propriétaires préférant vendre leurs biens plutôt que d'entreprendre des travaux coûteux et complexes pour les rendre conformes. En conséquence, le nombre d'offres de location diminue, et si la rénovation thermique n'avance pas au rythme souhaité, les loyers pourraient augmenter. Ce qui compliquerait encore davantage un marché immobilier déjà en difficulté.

Depuis le 1er janvier 2023, environ 191 000 logements classés G+ ne peuvent plus être loués en raison de leurs mauvais diagnostics de performance énergétique (DPE). Cette première étape de la loi Climat concerne 14 646 appartements à Paris, ainsi que de nombreuses maisons chauffées au fioul en zone rurale. L'interdiction s'étendra ensuite aux classes G en 2025, F en 2028, et enfin E en 2034. Dans la seule région d'Île-de-France, 55 % des logements locatifs privés sont considérés comme « énergivores », c'est-à-dire classés E, F ou G.

Au cours des dix prochaines années, environ 11 millions de logements à travers le pays seront touchés par cette interdiction de location, à moins que les propriétaires n’entreprennent, dans des délais opportuns, les travaux de rénovation thermique nécessaires, selon les calculs de l'Observatoire national de la rénovation énergétique. Les experts craignent que sans un soutien adéquat pour ces rénovations, les biens ne quittent le marché locatif et que les loyers ne grimpent en flèche.

Une des conséquences de cette situation pourrait être la naissance d'un marché locatif parallèle, où certains propriétaires loueraient en dépit des interdictions à venir. Cette pratique pourrait également entraîner des augmentations de loyer pour financer les travaux de rénovation, ce qui alimenterait une spirale inflationniste. Ce, d’autant plus que le marché de l'immobilier neuf est en difficulté.

Les « passoires thermiques », c'est-à-dire les logements classés F ou G en DPE, sont actuellement proposées à la vente à des prix inférieurs en moyenne de 3,9 % à ceux des habitations mieux notées. Cela attire des acquéreurs qui cherchent à faire baisser les prix dans les grandes villes. Toutefois, les banques rendent plus difficile l'acquisition de ces biens en durcissant leurs critères d'octroi de prêts pour les logements classés F ou G. Elles exigent davantage de garanties de rentabilité et prennent moins en compte les loyers futurs dans le calcul du taux d'endettement, ce qui complique la réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La sortie des logements énergivores du marché locatif français s'accompagne donc de défis économiques et financiers majeurs. Les autorités devront alors élaborer des solutions efficaces pour encourager la rénovation thermique tout en évitant une crise immobilière.